Europa steht heute vor einem wohnungspolitischen Notstand – immer mehr Menschen haben keinen Zugang zu einem grundlegenden Menschenrecht: einem menschenwürdigen Zuhause. Zwischen 2015 und 2023 stiegen die Wohnungspreise in den EU-Mitgliedstaaten um fast 50 %, in Ungarn betrug der Anstieg sogar erschütternde 173 %. Diese Zahlen sind keine bloßen Wirtschaftsdaten – sie spiegeln eine tiefere gesellschaftliche Spaltung wider, die den Zusammenhalt, die Stabilität und die demokratische Legitimität der Europäischen Union gefährdet.

Die Wohnungskrise ist nicht nur eine Frage der Erschwinglichkeit – sie ist eine Frage der Würde, der Teilhabe und der Grundrechte.

Evropski komisar za energijo in stanovanja v Komisiji Evropske unije Dan Jorgensen izpostavlja prav vprašanje moralne krize, ki jo s seboj prinaša kriza na področju stanovanjske politike:

"Dom pomeni varnost, toplino in zavetje, prostor za druženje prijateljev in družine, prostor za življenje, oziroma bi to moral biti. Toda za mnoge Evropejce to ne velja. Za mnoge pomeni skrb, dolg in stisko. Za preveč Evropejcev danes ni kraja, ki bi mu lahko rekli dom. V lanskem poročilu je bilo ocenjeno, da je v Evropi približno 400 000 otrok, ki trpijo zaradi brezdomstva. 400 000 otrok živi na ulicah, spi v nočnih zavetiščih, je nastanjenih v začasnih bivališčih. Gre za globljo krizo, ki ni le kriza ponudbe in povpraševanja. Gre za pravo krizo morale, ki je prizadela samo jedro Evrope.«

Na pomen obravnavanja pravice do dostojnega bivališča kot osnovne človekove pravice, opozarja tudi nekdanja sindikalna voditeljica Inga Ruginienė, litovska ministrica za socialo in delo, izvoljena na listi Socialdemokratske stranke Litve (LSDP)

»Pravica do ustreznega bivališča je temeljna pravica, ki jo je treba zagotoviti, in danes moramo priznati, da nimamo stanovanjske politike. Zato je pristojnost Evropske unije za dostopnost stanovanj izjemno pomembna in odločilna. Na žalost pa se, ko govorimo o lastništvu stanovanja – tudi če govorimo o izboljšanju cen ali obrestnih mer za hipotekarna posojila – soočamo z resničnostjo, da si mlade družine, ki želijo kupiti stanovanje, dejansko ne morejo zagotoviti kredita. Razlog za to so višji lastni vložki, ki jih je treba zbrati, za kar pa sta potrebna čas in zadostni prihodek.«

25. člen Splošne deklaracije človekovih pravic priznava bivališče kot del pravice do ustreznega življenjskega standarda. A v sodobni Evropi več kot 10 % gospodinjstev porabi več kot 40 % svojega dohodka za stanovanjske stroške, kar presega kritični prag preobremenjenosti s stanovanjskimi stroški, ki velja za mejo resne socialne ranljivosti[1]. V državah, kot so Bolgarija, Romunija in Latvija, med 35 % in 41 % prebivalcev živi v prenatrpanih razmerah, medtem ko energetska revščina pesti do 20 % gospodinjstev na Portugalskem in v Španiji, kjer je ogrevanje pogosto luksuz[2].

Evropska poslanka na listi romunske Socialdemokratske stranke Maria Grapini opozarja na posledice stanovanjske krize:

»Dostojno prebivališče je bistven pogoj za uresničevanje ambicij mladih. Svetovna banka je opravila več študij, Evropska komisija pa ima njihove rezultate. Jasno je, da obstajajo države – kot so Grčija, Bolgarija, Romunija, celo Nemčija – kjer se stanovanjska kriza še poglablja. A obstajajo tudi rešitve, kot je uporaba kohezijske politike. Tudi to je vprašanje kohezijske politike. Na primer: dodelitev zemljišč iz neizkoriščenih javnih površin mladim; omogočanje dostopa, kot sem že prej omenila, do financiranja – na primer iz Evropske investicijske banke – in poenostavitev postopkov za pridobitev teh sredstev. Pa tudi gradnja socialnih stanovanj. Kako zagotoviti vse to? Vsa poročila kažejo, da obstaja povezava med produktivnostjo, konkurenčnostjo, pa tudi povezava z duševnim zdravjem – da o demografskih vidikih niti ne govorimo. Zato moramo poiskati rešitve, da bodo mladi imeli dostop do stanovanj.«

Evropski odziv: Prelomnica v stanovanjski politiki

Zaradi vse bolj očitne sistemske narave težave je EU začela ukrepati. Septembra 2024 je predsednica Evropske komisije Ursula von der Leyen imenovala Danca Jørgensena, socialdemokrata in nekdanjega ministra za energijo in podnebje, za prvega evropskega komisarja za energijo in stanovanja[3]. Jørgensen je funkcjo nastopil 1. decembra 2024, njegov mandat pa odraža zavedanje, da je treba stanovanjsko problematiko obravnavati skupaj z energetsko in podnebno politiko.

Evropski parlament je medtem 30. januarja 2025 ustanovil Posebni odbor za stanovanjsko krizo (HOUS)[4]. Odbor, ki ga sestavlja 33 poslancev iz različnih političnih skupin, preučuje vzroke krize, analizira nacionalne politike in pripravlja zakonodajne predloge. Predseduje mu Italijanka Irene Tinagli, ekonomistka in socialdemokratka, ki je bila prej predsednica Odbora za ekonomske in monetarne zadeve.

»Stanovanjski trg je steber gospodarske stabilnosti in rasti v Evropski uniji. Reševanje stanovanjske krize zahteva celovit gospodarski in socialni pristop. Če ne bomo ukrepali, tvegamo nadaljnje poglabljanje gospodarskih razlik in spodkopavanje same kohezije naše unije.«

»Cenovna dostopnost stanovanj postaja ključni dejavnik družbene in gospodarske neenakosti. Lastništvo stanovanja, ki je bilo nekoč za mnoge dosegljiv cilj, postaja medgeneracijski privilegij. Hkrati se še naprej povečuje najemninško breme za gospodinjstva z nižjimi dohodki, kar povečuje socialne razlike in omejuje razpoložljivi dohodek za potrošnjo in naložbe. Ko stanovanjski stroški porabijo nesorazmerno velik del proračuna gospodinjstev, imajo ljudje manj možnosti za naložbe v izobraževanje, dobro počutje ali celo v osnovno finančno varnost. Vendar pa stanovanjska kriza, s katero se soočamo danes, ni le vprašanje socialne politike in socialne pravičnosti. Je tudi temeljni gospodarski izziv. Visoki stanovanjski stroški omejujejo mobilnost delovne sile, zlasti za mlajše delavce in delavce iz nižjih dohodkovnih razredov, lokalnim oblastem ali podjetjem pa otežujejo privabljanje in ohranjanje delavcev preprosto zato, ker v nekaterih mestih srednje nizke plače ne zadoščajo niti za plačilo najemnine. To je velika ovira za gospodarsko rast in produktivnost.«

Strukturna kriza, ne osebni neuspeh

Stanovanjska kriza ni nastala iz nič. Je kumulativni rezultat desetletij deregulacije, pomanjkanja vlaganj v javna stanovanja, finančne izrabe nepremičnin in politične brezbrižnosti.

Heinz Egger, sedemdesetletnik s številnimi izkušnjami življenja v različnih alternativnih oblikah bivanja, od komun do stanovanjskih skupnosti, je kritičen do trenutnih družbenih spremembah ter njihovega vpliva na načine bivanja in dostopa do dostojnega prebivališča:

„Die gesamtgesellschaftliche Situation ist an einer Bruchlinie. Es wird niemand hergehen und sagen, das ist alles in Ordnung, was im Augenblick läuft. Und das ist sehr tiefgreifend, die Situation. Wer sich hätte politisch informiert und die Situation versucht zu beurteilen oder zu analysieren, wie es da ist, wird feststellen, dass wir eine grundlegende Änderung dahingehend haben vor 40 Jahren oder vor 50 Jahren, wo ich gewissermaßen vom Jugendlichen zum Erwachsenen geworden bin. Wir wollten so früh wie möglich von zu Hause weg. Und das ging auch. Das hat funktioniert. Es hat wirklich wohl Wohngemeinschaften gegeben. Also wenn ich von Klagenfurt, wo ich gewohnt habe, nach Wien gefahren bin, habe ich mir keine Sekunde Gedanken darüber gemacht: „Wo werde ich schlafen? Ich wäre einfach zur nächsten Wohngemeinschaft gegangen, hätte angeläutet und habe gesagt: „Hey, ich brauche eine Ecke zum Schlafen. Ecke zum Schlafen bedeutet, du schläfst. Am nächsten Morgen gab es gemeinsames Frühstück und dann hat mir überlegt: „Was macht man? Also es war ein vollkommen selbstverständlicher Vorgang, so etwas zu tun. Und das hat sich heute in ein Privatisimum verwandelt. Die Menschen sind noch nie so privat gewesen, habe ich den Eindruck, wie sie heute sind.“

Mesta v EU so postala magnet za globalni kapital, kjer se stanovanja vse bolj obravnavajo kot investicije in ne kot prebivališča. Platforme, kot je Airbnb, so dodatno spremenile cele soseske v turistične produkte, izrinile dolgoletne prebivalce in povzročile dvig najemnin[5].

Različne družbene iniciative na težave na nepremičninskem trgu odločevalce opozarjajo že več let. David Muster iz Stanovanjskega bloka, ki je nasledil iniciativo Kje bomo pa jutri spali?, o njihovih prizadevanjih.

»Torej, iniciativa Stanovanjski blok je nekako nastala iz te potrebe, ki je že nekaj časa zelo prisotna neposredno v življenjih nas vseh. Iniciativa združuje več organizacij in posameznikov, organizacij, ki se ukvarjajo recimo s tujci, skupnosti najemnikov v javnih najemnih stanovanjih. Z nami sodelujejo študentske organizacije, mladinski centri. Torej gre za širše zavezništvo vseh nas, ki se stanovanjska kriza najbolj tiče. Pred tem je obstajala že ena iniciativa Kje bomo pa jutri spali?, ki je nekako združevala vse te neke zahteve in s temi zahtevami smo tudi nadaljevali. Kot nova iniciativa imamo zelo jasne zahtev,, recimo ostra regulacija najemnega trga, v okviru katere bi se sistematično in podrobno spremljalo stanje na najemnem trgu., ker tega trenutno ni; da bi se uvedel standard kakovosti za stanovanja, da niso plesniva, temna stanovanja. V okviru tega bi se tudi morala okrepiti stanovanjska inšpekcija in pa omejevanje in regulacija rasti najemnin. To se nam zdi ena izmed ključnih zahtev. Seveda tudi regulacija kratkoročnega najema, kot je AirBnB, Booking in podobno, ki se skuša zdaj uvesti.«

»Vedno smo bili zagovorniki progresivnega nepremičninskega davka in pa tega, da se gradijo javna najemna stanovanja, da se še vključujejo alternativne načine bivanja, recimo stanovanjske zadruge. In s temi zahtevami smo vedno vstopali v stik z odločevalci.«

Pandemija COVID-19 in inflacijski šoki v letih 2022–2023 so še dodatno zaostrili že obstoječe napetosti. Stroški gradnje so poskočili, dobavne verige so razpadle, obrestne mere za hipotekarne kredite so se zvišale. Medtem so plače stagnirale. Povprečna najemnina v EU se je med letoma 2010 in 2022 povečala za 16 %[6]; v številnih mestih, kot so Dublin, Amsterdam in Pariz, pa je bil dejanski porast bistveno višji. Stanovanje, ki je nekoč pomenilo temelj socialne vključenosti, je zdaj postalo gonilo neenakosti.

Institucije EU torej iščejo rešitve na težave, na katere je prebivalstvo opozarjalo že več let. Predsednica Posebnega odbora za stanovanjsko krizo Irene Tinagli:

»Dostop do novih in bolje usmerjenih sredstev je le del rešitve. Tako kot v vseh kriznih trenutkih je tudi tu nujno, da razumemo, kako lahko naš pravni okvir sprejme inovativne rešitve teh težav, in kako lahko zagotovimo, da v celoti izkoristimo vse regulativne instrumente, ki so nam na voljo. Če je trg iztiril zaradi nove dinamike in ni sposoben opravljati svoje osnovne funkcije in svojega glavnega cilja, bi morda morala rešitev vključevati tudi boljše usmerjanje in optimizacijo naših regulativnih orodij, da bi ponovno vzpostavili ravnovesje in pravičnost na stanovanjskem trgu.«

Kdo torej v EU opravlja katero nalogo za razreševanje stanovanjske krize?

• Evropska komisija, ki jo vodi Ursula von der Leyen, skupaj s komisarjem za energijo in stanovanja Danom Jørgensenom (joerensenom) predlaga zakonodajo in usklajuje politike, med drugim tudi pobudo za cenovno dostopna stanovanja.[7]
• Posebni odbor za stanovanjsko krizo HOUS pod vodstvom Irene Tinagli v Evropskem parlamentu raziskuje razloge za krizo ter podaja zakonodajne in politične predloge.[8]
• Evropska investicijska banka (EIB), ki jo vodi predsednik Werner Hoyer, financira projekte cenovno dostopnih stanovanj, med drugim z akcijskim načrtom v vrednosti 4,3 milijarde evrov.[9]
• Housing Europe, pod vodstvom predsednika Benta Madsena, je glavna mreža javnih, zadružnih in socialnih ponudnikov stanovanj po Evropi.[10]
• Združenje Eurocities, ki ga vodi izvršni direktor André Sobczak, združuje mestne oblasti in spodbuja lokalne rešitve.[11]

Odgovori, pobude in ideje o alternativnih načinih bivanja, ki bi lahko lajšali stanovanjsko krizo in ki zahtevajo zavezano zasledovanje demokratičnih procesov tudi v vsakdanu, prihajajo tudi iz prakse. Franz Nahrada filozof, sociolog, politolog in človek z bogatimi izkušnjami na področju projektov bivanja v skupnostih:

»Es gibt legendäre Namen, wie die Sargfabrik im 14. Wiener Gemeindebezirk. Das war noch ein wirkliches Pionierprojekt, wo da viele, viele Dinge einfach neu erfunden werden mussten. Aber mittlerweile gibt es Dinge wie das Wohnprojekt Wien und andere, die einfach mit einer allergrößten Selbstverständlichkeit diesen Prozess hinter sich haben, dass die Menschen schon vorher gewusst haben, was sie gemeinsam miteinander tun wollen. Ein wichtiger Punkt, der oft missachtet wird, das sind einfach die geteilten Ressourcen. Also egal, was es ist, Eine Bibliothek, eine Werkstatt, ein Schwimmbad, eine Sauna, all das, was normalerweise für eine einzelne Familie oder für einen einzelnen Menschen ziemlich Luxus wäre, das ist eigentlich im gemeinsamen Wohnen viel leichter zu realisieren. Auch zum Beispiel eine Gemeinschaftsküche. Also da gibt es Beispiele und interessanterweise sind auch immer mehr solche Gemeinschaften dann im ländlichen Raum entstanden, weil dort ist Platz und dort kann sich so was auch ganz gut entfalten.

Die Tendenz, wie Wohngemeinschaften in Wien zurzeit laufen, sehe ich selbst nicht so positiv. Und zwar aus einem bestimmten Grund. Die Zeit, so wie wir es gehabt haben in den 70er Jahren oder vielleicht auch in den 80er Jahren, wo das gemeinsame Wohnung eine Idee war, nicht nur das gemeinsame Nutzen von Wohnraum, sondern eine Idee für sich. Diese Zeit ist längst vorbei. Heute geht jetzt nur darum, ich bekomme ein Zimmer und wenn ich das Zimmer habe, mache ich es hinter mir zu und will meine Ruhe haben. Versteht ihr? Das ist der wesentliche Unterschied zu den 70er, 80er Jahren, dass tatsächlich die Frage des Zusammenseins, der sozialen Interaktion, die gewünscht ist in einer Wohngemeinschaft, diesen sehe ich heute nicht mehr. Heute sehe ich Wohnungsnot in hohem Maß. Es ist ungemein schwierig, eine Wohnung zu bekommen und gleichermaßen ist es schwierig, auch ein Zimmer zu bekommen. Ist wahnsinnig teuer. Also heute ein Wohngemeinschaftzimmer kostet 600 Euro in Wien und das ist enorm viel Geld. Also hier geht es wirklich nur mehr ums Wohnen und die Idee der Wohngemeinschaft als soziales Nest. Die ist eigentlich, ich sehe sie nicht mehr.«

Tako pa drugo plat kovanca in vplive individualizacije na bivanje v skupnosti v sodobni družbi izpostavi Heinz Egger.

Dostopna stanovanja in demokracija

Stanovanjska kriza nas sili v temeljna vprašanja pravičnosti. Brez varnega bivališča ljudje izgubljajo možnost sodelovanja v družbi, mladina odlaša z osamosvajanjem, ranljive skupine pa so bolj in bolj odrinjene na rob. V tem kontekstu stanovanje ni zgolj zavetje – je infrastruktura demokracije.

David Muster iz iniciative Stanovanjski blok

„Zagotavljanje primernega bivališča vsakega posameznika je predpogoj za karkoli življenjskega. Ali je to delo, ali je to ustvarjanje družine, da se lahko človek osebno izpopolnjuje v družbi? Je del družbe in se ne ukvarja z vprašanjem, kje bo spal naslednji dan oziroma naslednji mesec. Odgovornost za to seveda nosijo politiki in institucije, ki so do sedaj dovoljevale, da smo prišli do te točke, da ne ustvarja primerne politike za regulacijo tega nebrzdanega trga, da ustvarja situacijo, ker dovoljuje, da ljudje živijo v takih stiskah.“

Kaj sledi?

Začetek leta 2026 bo prinesel predstavitev Evropskega načrta za cenovno dostopna stanovanja, ki bo temeljil na delu odbora HOUS, prispevkih EIB, mreže Housing Europe in javnosti[12]. Načrt naj bi vključeval pojasnila glede pravil državne pomoči, dodatna sredstva za energetsko sanacijo in močnejšo zaščito najemnikov. Vendar pa med državami članicami obstajajo velike razlike v ideoloških pristopih. Severnjaki podpirajo prožnejše, tržno usmerjene rešitve, medtem ko južne države zahtevajo javne naložbe in strožji nadzor nad najemninami. Ti razhajajoči se pogledi bodo močno vplivali na prihodnje korake EU.

Die Europäische Union steht an einem Scheideweg. Wenn sie ihre Versprechen von Gleichheit und Zusammenhalt ernst nehmen will, muss sie das Wohnen als unveräußerliches soziales Recht und nicht als Marktware behandeln.

Die letzten acht Jahre haben gezeigt, was passiert, wenn Wohnungen primär als Investitionen und nicht als Lebensräume betrachtet werden: Ungleichheiten verschärfen sich, die politische Fragmentierung nimmt zu, die Enttäuschung wächst. Die eigentliche Herausforderung wird sein, wie sich akute Maßnahmen in langfristige strukturelle Reformen übersetzen lassen.

Europa steht damit an der Schwelle zwischen Kapitalinteressen und sozialer Gerechtigkeit, zwischen kurzfristigen Lösungen und rechtebasierten Politiken. Die Institutionen wachen auf – doch wenn das Recht auf Wohnen nicht ins Herz der europäischen Demokratie eingewoben wird, bleibt diese Krise nicht nur strukturell, sondern auch lebens- und demokratiegefährdend.

 

[1] Housing Europe, 2024: https://www.housingeurope.eu/

[2] European Data Journalism Network, 2024: https://www.europeandatajournalism.eu/housing-crisis-in-europe/

[3] European Commission, 2025: https://housing.ec.europa.eu/news/commission-appoints-members-housing-advisory-board-2025-06-30_en

[4] European Parliament, 2025a: https://www.europarl.europa.eu/committees/en/hous/home/highlights

[5] EPC, 2024: https://www.epc.eu/publication/How-the-EU-should-tackle-the-housing-crisis-5f7198/

[6] European Parliament, 2024a: https://www.europarl.europa.eu/topics/en/article/20241014STO24542/rising-housing-costs-in-the-eu-the-facts-infographics

[7] European Commission, 2024: https://single-market-economy.ec.europa.eu/sectors/proximity-and-social-economy/social-economy-eu/affordable-housing-initiative_en

[8] European Parliament, 2025a: https://www.europarl.europa.eu/committees/en/hous/home/highlights

[9] EIB, 2025: https://www.eib.org/en/essays/housing-crisis-solutions-europe

[10] Housing Europe, 2024: https://www.housingeurope.eu/

[11] Eurocities, 2025: https://eurocities.eu/latest/survey-of-european-mayors-housing-crisis-calls-for-urgent-eu-action/

[12] European Commission, 2025: https://housing.ec.europa.eu/whats-new_en

[13] European Parliament, 2024a: https://www.europarl.europa.eu/topics/en/article/20241014STO24542/rising-housing-costs-in-the-eu-the-facts-infographics